Автор
Илиана Иванова
| 14 февруари 2025 г.
Югоизточната част на София остава най-перспективният район за жилищно строителство благодарение на развиващата се инфраструктура и транспортни връзки. Териториите за строителство там обаче са ограничени, а предприемачите не са склонни да поглеждат към северните райони на столицата поради липсата на съпътстваща инфраструктура.
Гореща точка за ново строителство в момента е районът около мол Paradise Center , който се превръща в нещо като нов център на града. Потенциал за развитие имат също кварталите Горубляне, селата Герман и Лозен. Очаква се до десет години в Лозен освен къщи да започнат да се строят и многофамилни жилищни сгради.
Търсенето на жилищни имоти ще нараства в районите, където предстои подобрение на инфраструктурата и развитие на метрото. Очаква се планираното разширение на метрото към кварталите „Витоша“ и „Малинова долина“ да доведе до избързващо развитие на цените на жилищните имоти там в сравнение с вече развитите квартали на София.
Локацията, транспортната свързаност, а през последните години и заобикалящата среда са основните фактори, които определят дали един жилищен проект е успешен. Купувачите се интересуват дали ще има улици, озеленяване, социални заведения около сградата им.
Тъй като общината не изпълнява основната си роля да развива инфраструктурата, купувачите се насочват към затворени комплекси. Купувачите търсят имоти в затворени комплекси, защото искат да имат и добра вътрешна среда.
Съвременните купувачи на жилища задават съвсем конкретни въпроси, свързани с вътрешната среда в сградата, като как ще изглеждат общите части, какъв ще бъде асансьорът, колко широка ще бъде рампата за подземно паркиране.
Основните клиенти в затворени комплекси с добре изградена инфраструктура са семейства, които търсят по-добро място за живеене. Малък процент от купувачите придобиват имот в такива комплекси с цел инвестиция.
Пазарът изисква модерни, светли, енергийноефективни, добре разпределени, с хубави гледки, топлоизолирани и шумоизолирани жилища, които създават модерен начин на живот.
Намаляването на достъпните за строителство парцели е друг проблем. Завишените изисквания на собственици на парцели водят до отказване на предложения.
Тенденцията за прекомерни цени на терените е особено валидна за южните райони на София и те не позволяват дори на предприемачи, които са направили добре сметките си, да създадат рентабилен строителен продукт.
Все по-трудно става одобряването на високи сгради, които според експерти нямат алтернатива в столицата. Другият възможен път за развитие на града е към северните райони, но там основният проблем от години е липсата на изградена инфраструктура.
Общината е абдикирала от задължението си да изгражда инфраструктура, чрез което може да направлява града да се развива в правилната посока. Това води до ситуация, при която някои зони на града се преуплътняват, а други, в които има голям потенциал, остават неуплътнени.
Твърдението за липсата на средства за изграждане на инфраструктура не е съвсем вярно. 180 лв. на квадратен метър са приходите за общината от един строителен обект под формата на ДДС, данък печалба, такси и разрешителни, т.е. сграда от 10 хил. кв. м би внесла в общинския бюджет 1,8 млн. лв.
Спирането на проекти от общината създава дефицит на жилища, а това води до покачване на цените. Жилищата са стока, при която през последните 30 години търсенето е по-голямо от предлагането и затова цените растат. Необходимо е да се увеличи предлагането, за да останат достъпни жилищата.
Предприемачите са спокойни за жилищния пазар в София, тъй като жилищата са стока от първа необходимост и за тях винаги ще има търсене. Пазарът е функция на покупателната способност на населението.
Поскъпване на жилищата до такава степен, че хората да не могат да си ги позволят, би променило жилищния пазар. Очаква се обаче пазарът да остане стабилен и предвидим през тази година, без сериозни сътресения и с леко покачване на цените до 10%.
Очакванията за еврозоната започват да се отразяват на пазара с покачване на цените и завишаване на броя на сделките в големите градове. През миналата година сделките в София, Пловдив, Варна и Бургас са нараснали с около 9% при лек спад за цялата страна от около 1,5%.
Хората, които търсят инвестиция в имот с цел печалба, купуват в големите градове, тъй като ръстът на цените там е много по-висок в сравнение с по-малките населени места.
30% от сделките се случват в сгради в строеж , а други 30% са свързани с излизане от инвестиция. От друга страна, 65% от сделките се сключват от хора, които търсят имот за живеене, а 25 на сто са с инвестиционна цел.
Миналата година Бургас е бил градът с най-голям дял на инвестиционните сделки – над 40%, като голяма част от имотите са се купували с цел краткосрочно отдаване под наем.
Годината е започнала с ръст на цените на строителни материали като бетон, желязо, тухли в рамките на 5% до 8%.
Данни за нарастващ брой на купувачите, които искат отстъпка от цената на имота са неверни. В сегмента на двустайните апартаменти, които са готови за отдаване под наем или за нанасяне, намират се в сгради ново строителство и в добър район, купувачите почти нямат възможност за преговори за цената.
След 2022 г. се е засилила тенденцията за купуване на стари апартаменти в лошо състояние или на жилища в новостроящи се сгради, които се ремонтират и пускат на пазара на по-висока цена с цел реализиране на печалба.
Тенденцията е потвърдена и от друг участник в дискусията, като обяснението му е, че на пазара има натрупано очакване за продължаващ ръст на цените.
