Автор
Илиана Иванова
| 31 август 2025 г.
Възможно ли е да си купим жилище днес? Отговорът не е еднозначен. Не става въпрос за хора с привилегии, а за тези, които разполагат със стабилен доход, предвидимост и финансов ресурс – собствен или семеен. Пазарът остава скъп, лихвите не са ниски, а изискванията на банките са все още сериозни. Въпреки това, възможностите са повече, отколкото изглежда, тъй като конкуренцията е по-разумна в сравнение с еуфорията от предишни години, а обявите са по-видими в много райони.
Индексите показват рекордно високи цени не само в столицата, но и в големите градове, което създава впечатление за непрекъснато нарастващи цени. “Скъпо” обаче не означава “недостъпно”, а че профилът на купувача се е променил.
Успешната покупка в момента изисква: две над средните за града заплати; 15-25% собствено участие; готовност за фиксирана лихва в първите 3-5 години и плаваща след това; и стриктен бюджет за всички разходи, свързани с имота – данъци, поддръжка, застраховки, такси за етажната собственост.
Банките продължават да предлагат ипотеки с фиксирана лихва за кратък период, последвана от формула, базирана на EURIBOR и надбавка. Този подход осигурява предвидимост в началото и прозрачна схема за следващите години.
Кои са основните групи купувачи? На първо място са “двойките” със стабилни доходи в София, често в сфери като ИТ, здравеопазване, финанси и държавна администрация. Те търсят дву- или тристайни апартаменти в райони с добър транспорт и училища, готови са да направят компромис с етажа или изложението, но не и със състоянието на сградата. На второ място са българите в чужбина, които разполагат с натрупани средства и искат да си осигурят “база” в родината. Често те влизат с по-голямо самоучастие и се насочват към ново строителство в крайбрежните градове или Пловдив, където доходността от отдаване под наем е по-висока. Трети са младите хора, които разчитат на финансовата помощ на родителите си за капаро и обзавеждане, което им позволява да отговорят на изискванията на банките и да намалят месечните вноски.
Как може да се спечели време и предимство? С предварително одобрение от банка, за да се знае лимита на кредита. С точна сметка на всички разходи, не само вноската, но и данъци, такси, фонд “Ремонт”, застраховка и бюджет за евентуални ремонти. И с гъвкавост – ако цените в един квартал са високи, алтернативата е да се разгледат райони на една-две спирки от метрото с по-достъпни цени.
Транзакционните разходи също не са малки - местен данък, нотариална такса, такса вписване, оценка, банкови такси и комисиона на брокер, които общо могат да достигнат 4-6% от цената на имота.
Успешният купувач днес е търпелив. Пазарът не е динамичен, има възможност за нормални предложения и отстъпки, особено при дефекти или по-дълъг престой на обявата. Високите лихви в Европа са охладили импулсивните покупки и са върнали качествения диалог между банка, оценка и цена. Това прави пазара по-здравословен, с по-малко емоция и повече аритметика.
Цените на жилищата са близо до върховете си, доходите растат неравномерно в различните региони. В момента има умерено разширение на предлагането и тази ситуация дава шанс на купувачите, които са готови да изберат квартал, който не е в центъра на събитията.
За да купиш жилище днес не е акт на героизъм, а дългосрочен проект, който изисква ясен бюджет и управление на риска. Успешният купувач не е най-богатият, а най-подготвеният. Той знае как работят ипотеките, какви такси ще плати и как ще се отрази евентуалното повишение на лихвата на бюджета му. И знае, че понякога 7-10 минути по-дълъг път до метрото може да спести десетки хиляди левове. Това е спокойствие, което не се измерва в корони.
