Автор
адв. Милен Христов
| 19 февруари 2024 г.
Покупката на имот на публична продан от съдебен изпълнител е популярен инвеститорски ход и хитро решение за спестяване на средства. При тази сделка купувачът обикновено заплаща значително по-ниска от средната за пазара цена.
За съжаление, голяма част от ентусиастите да участват в такъв търг обаче не са наясно с три важни и често водещи до проблеми специфики в процедурата.
Проверка на собствеността
Тя представлява установяване на юридическия собственик на имота. Задължението за проверка е на съдебния изпълнител. За целта той подава заявка за справка в институции като Имотен регистър, данъчните служби и нотариалните книги към тях. Когато собствеността не може да се установи със сигурност, се разпитват свидетели.
Критичният момент тук е, че на потенциалния купувач не се предоставят всички тези документи. За да ги прегледа, той подава заявка към Районния съд по местонахождението на имота или към ЧСИ. Проблем може да настъпи, когато се окаже, че длъжникът не е истинският собственик на имота. В този случай, макар и да има издадено постановление за печеливш купувач, сделката отпада.
Още по-интересен е казусът, когато имотът е на двама съпрузи с еднакви права и равни части. Ако единият не е длъжник по делото, неговата част остава непокътната. Върху нея няма наложена забрана, тоест купувачът придобива само половината от имота.
Несеквестируемост на имота
Несеквестируеми имоти не могат да са обект на публична продан. Секвестируемост е качество, обозначаващо съвкупност от лично притежавани вещи, които обособяват минимума за преживяване. Несеквестируеми имоти са:
● Градини и лозя до 5 декара или ниви и ливади до 30 декара, в случай че длъжникът е земеделец;
● Имоти, които са единствените налични жилища на длъжниците.
Атакуване на публична продан (оспорване действията на ЧСИ)
Всяко действие от процедурата по публична продан може да се атакува от длъжника и друго лице с правен интерес – възбрана, опис, обявление, оценка на вещно право. Това става с подаване на жалба. Тя забавя или прекратява търга.
Атакуване на издадено за обявяване на купувач постановление е възможно, когато:
● Обявеният купувач не е участникът с най-висока цена;
● Купувачът не е внесъл 10% от обявената пазарна цена;
● Купувачът не е имал право да участва в търга.