Автор
Илиана Иванова
| 12 юни 2025 г.
През последното десетилетие пазарът на жилища в София претърпя значителни промени. От относително недооценен в началото на 2010-те, днес той се конкурира с цените в други, по-развити градове в региона. Но колко реално струва едно жилище в столицата и достъпно ли е то за хората, предвид техните доходи? Каква е ситуацията в сравнение с другите столици в Централна и Източна Европа?
При средна заплата в София от около 3 388 лв. бруто (приблизително 1 730 евро) и текущи лихвени проценти по ипотеките между 2.5 и 3.1%, възможността за финансиране на покупка чрез кредит остава добра. Съотношението между средната цена на жилище и средния годишен доход (Price-to-Income Ratio), изчислено на базата на средната заплата, е около 7.6 пъти (при цена на жилище от 1840 евро/м² и 80 м²). Това поставя София на границата между умерена и реална недостъпност, според международните стандарти.
Този показател, известен като Price-to-Income Ratio, измерва колко средни годишни брутни заплати са необходими за покупка на средностатистическо жилище (обикновено 70-100 кв.м) и служи за оценка на достъпността на имотите. Стойности под 3 означават много достъпен пазар, докато между 3 и 5 говорим за умерена достъпност, често изискваща ипотека и компромиси. Над 5, жилищата стават все по-трудно достъпни, а по-голяма част от дохода трябва да бъде насочена към изплащане на заем. Над 7 пазарът става недостъпен за средния купувач, като покупките често се осъществяват с помощ от близки или чрез дългосрочни кредити.
Съотношението Price-to-Income Ratio е важен индикатор за прегряване на пазара, социална поляризация или недостиг на достъпни жилища. Колкото по-висока е стойността, толкова по-неравноправен е достъпът до недвижимост и толкова по-големи са рисковете от спекулации или кредитен стрес.
В сравнение с другите столици в региона, въпреки значителното поскъпване, София остава по-достъпна. Цената на квадратен метър в София е около 1 800 евро, което е по-ниско от Братислава (около 3 100 евро), Любляна (около 4 000 евро) или Прага (над 5 500 евро). За покупката на един квадратен метър в София са необходими около 1.3 средни заплати, докато в Будапеща този показател е 1.5, в Загреб – 1.8, а в Прага – над 2.5.
София предлага баланс между цена и доход, с потенциал за растеж предвид урбанизацията, увеличението на доходите и чуждестранните инвестиции.
| Град | Средна цена (€/м²) | Цена към доход (приблизително) |
|---|---|---|
| София | 1840 | 9.7 |
| Букурещ | 1725 | 10 |
| Белград | 2220 | 11 |
| Прага | 5580 | 13 |
| Виена | 6670 | 12.5 |
| Амстердам | 8380 | 15+ |
В момента пазарът отбелязва стабилен ръст в цените, без признаци на балон, но подкрепен от ограничено строителство, административни бариери и голямо търсене. Финансовата достъпност е под контрол, но евентуално увеличение на лихвите може да повлияе значително на тежестта на ипотеките.
София вече не е най-изгодната столица на Балканите, но все още е по-достъпна от повечето западноевропейски мегаполиси. Жилището в София вече не е просто място за живеене, а актив, чиято стойност зависи от макроикономически фактори, инфраструктура, финансиране и демографска ситуация. Важно е да се обмисли какво да се купи, къде и как да се структурира покупката като инвестиция, с оглед на бъдещата ликвидност и доходност.
