Автор
адв. Милен Христов
| 16 септември 2024 г.
Участието в публичен търг за продажба на имот звучи като възможност да похарчите значително по-малко пари, да се сдобиете с мечтаното жилище и дори да си спестите нерви и време от обиколки по огледи и срещи с брокери. Но докато предимствата на подобна покупка са познати, наясно ли сме с нейните „подводни камъни“?
Съвсем не бива да се подценяват скритите рискове от участие в публичен търг. За да ги избегнете, е добре да сте информирани за тях предварително, но също така и да разполагате с експерт до себе си в качеството му на ваше доверено лице и надежден консултант.
Можете ли да покажете средствата, с които ще купувате?
Според закона, ако цената е над 30 хиляди лева, трябва да подадете декларация за произхода на капитала, с който ще участвате в търга. Дори тези средства да са лични такива и да сте ги придобили по легален път (дарение, спестявания и прочее), в някои случаи може да срещнете трудности в предоставянето на доказателства. Без такива няма как да вземете участие в търга.
Реален риск да изгубите вашия задатък
В двуседмичен срок, след като сте обявен за купувач на имота, е задължително да заплатите остатъка между обявената цена и предварително внесения задатък в размера на 10% от тази цена. Ако обаче спечелилият търга пропусне този срок, той не само че губи правото си да придобие имота, но и внесените 10% от стойността.
Собственикът плаща повече от предложената от него цена
И за тази разлика той много често разбира впоследствие. Дори да се вмъкне в двуседмичния срок след обявяването на качеството му на купувач, освен разликата, той ще плати още. Това са допълнителни разходи. Става дума за такса към съдия-изпълнителя в размер на 1,5% от продажната цена (не по-малко от 50 и не повече от 3000 лв.) за изготвяне на постановление за възлагане, данък за придобиване на имота към съответната община, такса за вписване на постановлението в Агенция по вписванията и други.
Тежестите на имота – сериозните подводни камъни
На първо място, може да придобиете имот, който има ипотека. Законът за задълженията и договорите постановява, че с извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват. Големият проблем обаче е, че те не се заличават служебно – трябва да ви се издаде удостоверение от съдебния изпълнител, че отказвате да встъпите в дълга на бившия собственик (защото и обратният сценарий е възможен със съгласие на кредитора). Още по-трудно става, когато ипотеките са няколко.
Не бива да се подценяват и вещните права, учредени преди вписването на първата ипотека – особено на ползване, които могат да са пожизнени. С тях новият собственик е длъжен да се примири и трудно ще се почувства истински „господар“ на имота си.