Автор
Илиана Иванова
| 13 август 2025 г.
Един проект, рекламиран като „иновативен“, се оказа разочарование за два по-малки пенсионни фонда, които се бяха заели да финансират строителството му. Идеята беше да се подкрепят пенсионните спестявания на лекари и фармацевти в селските райони. Но вместо завършена сграда, инвеститорите се сдобиха с празен терен, превърнат във временен плажен клуб, във Франкфурт. Десетки милиони евро са загубени и са наложени допълнителни разходи от резервите на фондовете.
Това е само един пример за нарастващ проблем на пазара на недвижими имоти, белязан от сложни финансови схеми. Малки застрахователни компании и пенсионни фондове, опитвайки се да запълнят празнината, оставена от банките и в търсене на по-висока доходност в условията на ниски лихви, често са поели най-големия риск. Разчитайки на оптимистични прогнози и външни консултанти, много от тях сега се оказват в затруднена позиция, водейки сложни преговори с по-опитни инвеститори.
Малки пенсионни фондове са замесени в кредитирането на големи имотни империи, които изпитват финансови затруднения, както и в проекти на предприемачи с проблеми. Сред тях са и фондове, изложени на риск от загуби в амбициозен проект във Франкфурт – опит за превръщане на бивша полицейска сграда в небостъргач.
Според експерти, това е само „върхът на айсберга“ и очакваните загуби ще станат ясни в следващите години. Тези професионални пенсионни фондове са важна част от социалната система в страната. Създадени за професионалисти, които не са обхванати от стандартните социални осигуровки, те управляват значителни активи, вариращи от стотици милиони до над един милиард евро.
В търсене на доходност, тези фондове започнаха да инвестират в частни кредити, включително и в мецанин финансиране – вид заем с по-нисък приоритет, който понася загуби преди основните кредити. През 2019-2021 г. инвестициите в такива заеми в Германия достигнаха 18,5 млрд. евро, като около 30% от тях бяха на пенсионни фондове и застрахователни компании.
При нарастващи лихвени проценти тези заеми започнаха да създават проблеми. Някои фондове са инвестирали в мецанин финансиране дори без реална гаранция. Един от примерите е проект във Франкфурт, където пенсионни фондове са предоставили финансиране и са придобили дял в компанията-собственик. Впоследствие, дяловете им бяха изтрити след фалита на проекта и преструктурирането на дълга.
Някои фондове вече са отписали значителни суми от инвестиции в недвижими имоти и са принудени да използват резервите си. Въпреки че загубите са малък процент от общите активи, те доведоха до намаляване на очакваните пенсионни увеличения.
В миналото, ниските лихви и липсата на инфлация са създавали илюзия за сигурни доходи от инвестиции в недвижими имоти. Сега обаче ситуацията е различна и фондовете са изправени пред реалните последици от рисковите си инвестиции.
