Автор
Илиана Иванова
| 28 юни 2025 г.
В Съединените щати все повече собственици на жилища, закупили имоти по време на пика на пазарните цени, се оказват в ситуация, в която дължат повече по своите ипотеки, отколкото струва самото жилище. Въпреки че общият брой на тези собственици все още е относително малък, тенденцията нараства, особено в градове, които изпитаха бум по време на пандемията, като Остин, Тексас, и Кейп Корал, Флорида.
След бързото повишаване на цените в тези райони, последва рязък спад от близо 20% в някои от тях, което доведе до намаляване на стойността на имотите, закупени в пика. Ситуацията, в която ипотеката надвишава стойността на имота, създава реални проблеми за собствениците, особено ако искат да го продадат. Те често се въздържат, тъй като това би означавало да доплатят разликата до ипотечната компания.
Въпреки трудностите, засега не се наблюдава масово изоставяне на домове, както беше по време на финансовата криза през 2008 г. Собствениците в страната все още разполагат с големи суми капитал в имотите си. Въпреки спадовете в някои населени места, цените като цяло остават високи, което ограничава броя на продажбите.
Нарастването на цените, обичайно за десетилетие, се случи само за пет години, започвайки от 2020 г. Това се дължи на комбинация от ниски лихвени проценти, увеличени спестявания на домакинствата и желание за по-големи имоти. Търсенето беше особено силно в т.нар. Слънчев пояс, където се преместиха много хора, работещи дистанционно.
Повишаването на лихвите от 2022 г. и увеличеното предлагане на имоти доведоха до забавяне на този ръст и създадоха по-балансиран пазар. Сега продавачите, особено тези, които са закупили имоти наскоро, имат по-малка вероятност да реализират печалба. Някои от тях дори са склонни да продават на загуба, опасявайки се от загуба на собствения си капитал.
През април броят на собствениците, чиято ипотека надхвърля стойността на имотите им, надхвърли половин милион – най-високото ниво за месец април през последните пет години. Райони като Сан Антонио, Тексас, и Ню Орлиънс са сред най-засегнатите.
В тази ситуация собствениците рискуват да бъдат „блокирани“ в своите домове, тъй като обикновено не могат да ги продадат, без да доплатят разликата между цената на продажбата и остатъка по ипотечния кредит. Рефинансирането също е трудно, тъй като кредиторите често не одобряват такива искания. Въпреки това, ако цените на имотите се възстановят, стойността на техните домове може да се върне в положителна територия.
Важно е да се отбележи, че днешните стандарти за отпускане на ипотечни кредити са много по-строги, отколкото по време на кризата през 2008 г. Много купувачи са направили съществени първоначални вноски, което им дава по-голям буфер в случай на спад в цените. Тези, които са взели заеми с ниски първоначални вноски, са по-уязвими, особено купувачите на първо жилище. Заемите, подкрепени от държавни институции, са причината за почти цялото увеличение на просрочените плащания през последната година и за по-голямата част от ипотеките, чиято стойност е под цената на имота.
