Автор
Илиана Иванова
| 19 януари 2025 г.
Пазарът на имоти е тема, в която всеки се чувства компетентен. Често чуваме фрази като ‘Не е нужно да си специалист, за да прецениш какво се случва’ или ‘Всички разбираме от лихви, наеми, кредити и ипотеки’.
Истината е, че прогнозирането на пазара на недвижими имоти е изключително трудно. Въпреки многобройните опити, неуспехите се редят един след друг.
За да разберем как функционира пазарът на недвижими имоти в действителност, имаме нужда от няколко ключови метрики. В социалните мрежи често се срещат коментари, които твърдят, че движението на пазара зависи от банките, от това, че се стапяме като народ, от количеството недекларирани пари на пазара и много други.
Важно е да се спрем на най-ключовите индикатори за пазарните процеси:
1. Брой сделки:
- Данни, които сме облагодетелствани да имаме и използваме от първа ръка.
- Брой вписвания (или броят сделки) се публикуват от НСИ.
- Има много разрези по периоди, населени места, видове имоти и т.н.
2. Средна продажна цена:
- Изключително ценна информация, която може да покаже много скрити процеси на пазара.
- За съжаление, средната продажна цена в нашата действителност е силно изкривена, тъй като никой няма информация за това колко и в каква степен сделките са декларирани на нереална цена.
3. Дни на пазара:
- Показва броя на дните, които даден имот прекарва на пазара, преди да бъде продаден.
- По-кратките периоди обикновено показват пазар на продавачите, докато по-дългите периоди предполагат пазар на купувачите.
4. Количество предлагане или ‘Инвентар’:
- Данни, които показват броя на имотите, които се предлагат активно на пазара.
- Този тип информация помага да се анализира в дълбочина динамиката на предлагането, на търсенето, корекциите в цените и много други процеси.
5. Степен на усвояване или ‘absorption rate’:
- Изключително интересна метрика, която отразява динамиката в търсенето на имотите.
- С нея се измерва колко бързо се продават жилища на даден пазар за даден конкретен период.
6. Цена на квадратен метър:
- Предприемачът разкрива, че не е фен на тази метрика, но действително точно на нея стъпват множество анализи на пазара.
- За да се работи с цена на квадратен метър трябва да е съвсем ясна стойността на площта на имота, както и продажната му цена.
7. Наемни цени и доходност:
- Обикновено представена в проценти, по-високата доходност показва увеличен паричен поток и по-благоприятна възвръщаемост на инвестицията.
8. Предсрочно изискуеми кредити, лоши кредити, възбранени имоти:
- Много приказки, но се търси какъв процент от ипотекираните имоти се изземват от длъжника и/или се придобиват от банката кредитор.
9. Лихви по ипотечните кредити:
- Една от най-дъвканите дъвки в българското общество.
10. Разрешения за строеж:
- Тази статистика отразява равнището на бъдещата строителна активност, доверието на пазара и нагласите на предприемачите.
11. Процент незаети площи под наем:
- Нивата на незаетост показват колко жилища под наем в даден район в момента са празни.
От общо единадесет метрики, само пет от тях и то с определени условности са приложими за българската ни действителност.
Това е основната причина, поради която прогнозирането на пазара на недвижими имоти в България се оказва изключително трудно.
Най-добрият съвет е да се консултирате със своя личен брокер, тъй като статистически той борави с най-много данни от всички други замесени страни на пазара.
