Автор
Илиана Иванова
| 20 януари 2025 г.
В началото на новата година, американският пазар на офисни помещения се сблъска с невиждан проблем от години – недостиг на първокласни работни пространства в някои бизнес квартали.
Въпреки че свободното пространство за офиси като цяло остава близо до рекордните нива в много градове, изобилието от нежелани и остарели офиси ограничава растежа на наемите и потиска стойностите на сградите. Десетилетията свръхстроителство направиха пазара на офисни помещения в САЩ уязвим, когато пандемията доведе до разпространението на работата от разстояние.
Наскоро големите компании в секторите на технологиите, финансите, транспорта и забавленията уведомяват служителите си, че трябва да бъдат в офиса по-често, в някои случаи дори пет дни в седмицата. Тези големи наематели обикновено търсят едно и също – сгради, които предлагат изобилие от външни пространства, модерни фитнес центрове и ресторанти, както и локации близо до транспортни възли.
Обаче те се сблъскват с ограничен избор в ‘горещи точки’ като Парк авеню в Ню Йорк, квартал ‘Брикел’ в Маями и Сенчъри сити в Лос Анджелис.
Дори някои наематели в градове, най-тежко засегнати от свръхпредлагане на офисни помещения като Вашингтон и Чикаго, са шокирани от малкия избор на първокласни работни пространства.
Сега най-големите собственици на офиси в страната се опитват да запълнят празнината. След години, през които повечето строителни компании не можеха дори да помислят за нови проекти, фирми като Hines и BXP имат такива в началните етапи на планиране или в процес на строителство.
SL Green Realty, най-големият собственик на офисни площи в Ню Йорк, уведоми инвеститорите миналия месец, че търсенето от наематели е толкова силно, че компанията се надява да купи голям строителен обект до края на тази година.
‘Тъй като големите проекти се изпълняват за между четири и седем години, реалността е, че наличностите ще стават все по-оскъдни през идните години’, коментира главният изпълнителен директор на SL Green.
Това смело очакване е в рязък контраст с останалата част от пазара на офисни помещения, където разделението между победители и губещи рядко е било по-широко. Наемателите са наели с 22% повече първокласни офисни площи през третото тримесечие на миналата година, отколкото в края на 2019 г.
За останалата част от пазара на офисни помещения компаниите са наели с 5% по-малко площи през октомври, отколкото преди началото на пандемията. Много от тези сгради все повече приличат на кандидати за преустройство в жилища или за събаряне.
Докато някои собственици на имоти инвестираха в ремонти, мнозина просто не разполагат с пари. Подобряването на фоайетата и асансьорите и добавянето на удобства като тераси на покрива, фитнес зали и ресторанти може да струва стотици милиони долари. А тук дори не се включват разходите за вътрешните пространства в сградата за новите наематели, плащанията на брокери и приспадането на месеците без наем, които те трябва да предложат.
Дори собственици, които разполагат със средствата, може да не искат да поемат риска. Ако техните имоти не се намират близо до транспорт или не предлагат красиви гледки, те може да ремонтират сградите си и пак да не повишат нивата на заетост и наемите достатъчно, за да оправдаят новите инвестиции.
Като цяло финансовите перспективи за бизнеса остават мрачни. Свободните офисни площи на основните пазари в страната приключиха 2024 г. с рекорд от 20,4%. Просрочията по дълг, обезпечен с офисни сгради, превърнати в ценни книжа, достигнаха 11,01%, най-високото ниво от началото на воденето на статистика през 2000 г.
Някои процъфтяващи преди време пазари продължават да изпитват затруднения. BXP замрази офис проект в Силициевата долина, който спря по време на пандемията. Компанията има и обекти в Сан Франциско, които вървят към преустройство за други употреби като жилища.
Но за желаните имоти балансът на силите се накланя отново към собствениците на офиси по начини, които не са виждани често, откакто пандемията опразни офисите през 2020 г.
Повечето собственици на първокласни имоти намаляха месеците без наем и другите отстъпки за наемателите през 2024 г. за първи път от четири години насам, съобщава CBRE. Собствениците в най-желаните квартали успяха да повишат наемите. В Парк авеню, Мидтаун Манхатън, където свободните площи намаляха до едноцифрен процент, офертните наеми днес са с 20% по-високи в сравнение с две години по-рано.
Почти пълната липса на ново офис строителство е голямата причина за това, не само в Ню Йорк. За цялата 2024 г. строителните компании са започнали проекти с общ обем от едва 1,3 млн. кв. м.
CBRE очаква свободните площи при първокласните офиси да се върнат към нивото преди пандемията от 8,2% в рамките на две години. BXP се надява да започне догодина нов проект в Ню Йорк на терен, който притежава от години близо до Grand Central Terminal. Компанията придоби в края на миналата година и проблемна сграда във Вашингтон в близост до Белия дом за 34 млн. долара. Тя планира да я разруши и да издигне на нейно място кула с площ от 30 хил. кв. м, която да открие в края на 2028 г. McDermott Will & Emery, компания, която е притеснена от недостига на привлекателни офис площи в столицата на САЩ, вече е подписала наемен договор за горната половина от бъдещата сграда на BXP.
