Автор
Илиана Иванова
| 21 февруари 2025 г.
Жилищният пазар в България е достигнал вероятно върховия си момент и се очаква следващите няколко години да се върне към равновесие, съпроводено с намаляване на броя на сделките и на цените. Прогнозата е на икономист, член на съвета на директори в голяма брокерска верига и преподавател в икономически университет.
Според него това ще бъде естествен, не драматичен процес, който вероятно няма да започне още през тази година, поради инерцията от силната 2024 г. и в контекста на очакваното присъединяване на страната ни към еврозоната.
Последните три години са били “най-силните” в историята на българския жилищен пазар, що се отнася до броя и номиналната стойност на сделките. Данни на националния статистически институт показват, че през последните три години броят на сделките с жилища, закупени от домакинствата, е достигнал 93 000 - 94 000, в сравнение с около 70 000 в предпандемичния период (2017-2019 г.). Общата стойност на сделките през 2024 г. е била малко под 9 млрд. лв. и се очаквало тази година да надхвърли 10 млрд. лв., под влияние на нарастващите цени на жилищата.
Според експерта пазарът е бил тласкан до този неустойчив връх от безпрецедентното повишаване на разполагаемите доходи на населението през последните три години, които са се увеличавали с по 20% годишно.
Повишената ликвидност на домакинствата променя поведението им на пазара на жилищни имоти по три начина:
- Купувачите стават по-малко агресивни в преговорите за цената и са склонни да плащат по-високи цени.
- Те са склонни да приключат сделката бързо, защото могат да си го позволят.
- Увеличената ликвидност на купувачите създава силна конкуренция между тях.
Повишените доходи са накарали повече хора да излязат на ипотечния пазар, под влияние на ниските лихви и убеждението, че те ще останат такива в обозримо бъдеще. Между 2020 и 2024 г. ипотечното кредитиране в страната е нараснало с 228%, което от своя страна е подтиквало нагоре сделките с жилища и цените им с 57% през същия период.
Според експерта създалият се цикличен процес, който се подхранва сам, е неустойчив, тъй като доходите на населението не могат да растат непрекъснато с 20% годишно. Затова той смята, че рано или късно пазарът ще се върне към равновесие, още повече че вече има признаци за надценяването му. Дефлираните цени на жилищата, които са изчистени от инфлацията, за първи път растат с повече от 6% - прагът, над който се счита, че пазарите са надценени.
Пазарът може да бъде прекъснат по два начина:
- Ако домакинствата преценят, че цените са станали твърде високи и не са склонни да ги плащат. Това е малко вероятно, докато хората имат очаквания, че доходите им ще продължат да растат.
- Ако регулаторът (Българската народна банка) затегне ограниченията върху ипотечното кредитиране.
Подобна тенденция за рязко увеличение на сделките след началото на Covid пандемията се е наблюдавала и в много страни от ЕС. Там ускоряването на инфлацията и увеличаването на лихвените проценти прекъсна възхода на пазара и той се върна към средните си стойности отпреди пандемията.
За България това би означавало среден брой сделки между 78 000 и 80 000 на година и по-малък, но устойчив в дългосрочен план ръст на цените.
Промяна в сроковете за покупка или продажба на имот могат да бъдат ранни показатели, че пазарът поема в нова посока. Към момента тези срокове са между три и четири месеца.
Друг показател за предстояща промяна на пазара е дали сделките се сключват на обявената офертна цена, или с коментар, и в какъв размер. Около 30% от депозитите, които се взимат, са с коментар на цената между 3000 и 5000 евро, който продавачите не са съгласни да направят, което води до разминаване в очакванията на продавачите и купувачите, основно на вторичния пазар.
