Автор
Илиана Иванова
| 2 януари 2025 г.
2024 г. започна като година, изпълнена с въпросителни, но се превърна в още една успешна година за пазара на недвижими имоти.
Имаше много несигурност относно бъдещето - ще се покачват ли лихвите, кога ще се приеме България в еврозоната, ще успокои ли темпът на инфлацията, какво ще се случи с предлагането, ще се повиши ли? В края на годината можем да кажем, че много от негативните очаквания не се сбъднаха.
Лихвите останаха на исторически ниски нива, а банковото кредитиране нарасна с 36% през първите 9 месеца на годината. Това естествено доведе не до затихване, а до ускоряване на темпа на растеж на цените, особено през второто полугодие. В момента имаме ръстове на годишна база от 10-15% в много от водещите градове на страната, което е много повече от затихващата си вече инфлация (около 2%).
Какво ще се случва с лихвите по ипотечните кредити? Голяма част от покупките на недвижими имоти у нас се извършва с банково кредитиране, а посоката на лихвите по ипотечните кредити е ключов фактор за развитието на пазара.
Световните централни банки продължават да намаляват краткосрочните лихви. На последното си заседание на 18 декември Фед ги понижи с 0.25 процентни пункта. Преди около две седмици ЕЦБ също очаквано намали лихвите с 0.25 процентни пункта до ниво от 3%. Действията на банките се предопределят от охлаждането на инфлацията през последните две години, но все повече експерти предупреждават, че през следващата година темповете на намаление на лихвите може да се забавят. Това може да не е добра новина за бъдещите купувачи на имоти.
Намалението на лихвените проценти от страна на ЕЦБ, като цяло оказваше положително въздействие в посока на намаляване на лихвите по ипотечните кредити у нас. Те достигнаха нива между 2.4 и 2.8%, невиждани от много години насам. Затягането на условията по отпускането на ипотечни кредити, от страна на БНБ, влезли в сила от първи октомври, не оказа съществено въздействие върху размера на новоотупснатите кредити, както и кредитните нива. Сред новите условия бяха месечната вноска да е максимум 50% от дохода за периода, минимум 15% самоучастие, покриване от банката на до 85% от стойността на апартамента, максимален срок по договора за кредит - 30 години.
Бъдещите купувачи на имоти у нас едва ли могат да разчитат на това лихвите по ипотечните кредити да се понижат особено много от настоящите им нива. Причина за това, освен новите условия по кредитите, може да е и бъдещата политика на ЕЦБ на забавяне на темповете на намаление на лихвите, при потенциално забавяне на темповете на спад на инфлацията, или нейното ускоряване.
Ново жилищно строителство
Ако приемем, че търсенето на имоти у нас се запази без особена промяна през следващата година (при липса на сериозна промяна в ипотечните лихви), то при равни други условия движението в цените на имотите може да се предопредели до голяма степен от страната на предлагането. В тази насока, можем да погледнем към новото жилищно строителство, за да видим каква е ситуацията там.
През първите три тримесечия на тази година е започнало строителството на 4 654 жилищни сгради в страната, с обща разгърната площ в размер на 2.93 милиона квадратни метра. За сравнение, през първите три тримесечия на миналата година са били започнати 4 315 жилищни сгради, с обща разгърната площ от 2.57 милиона кв. м., а година по-рано, за същият период - 4 199 жилищни сгради с разгърната площ от 2.76 милиона кв. м. Определено може да се каже, че има известно повишаване на началното жилищно строителство през последните няколко години, факт, който при равни други условия, може да окаже натиск по отношение на цените на имотите през следващата година, макар и не особено голям.
Достъпни ли са имотите?
Повишението в цените на имотите у нас ги прави все по-недостъпни, особено за първи купувачи. През третото тримесечие на изминаващата година, имотите са поскъпнали средно с 16.5% спрямо същия период на миналата година, според данни на НСИ.
Съпоставени с второто тримесечие на тази година жилищата в края на септември са поскъпнали най-много във Варна и София - с темпове от над 5 процента. Като цяло цените на жилищата в страната през третото тримесечие на годината са се увеличили спрямо предходното тримесечие с малко под 4 процента.
Сред градовете с най-големи изменения в цените са Стара Загора и Бургас, при които е отчетено повишение от малко над 4 процента.
За бъдещите купувачи на имоти обаче, освен ръстът в цените, много по-важна е тяхната достъпност. Тя може да бъде измерена с това колко имот купува доходът на всеки един потенциален купувач.
В столицата средната продажна цена на апартамент извън центъра е 5 802 лева, при среден нетен доход за софиянец от 2 607 лева. Това означава, че апартамент с площ от 85 кв. м., би струвал 493 170 лева средно.
Въз основа на среден годишен нетен доход от 31 284 лева, това означава, че един среден апартамент се купува с 15.8 годишни нетни дохода на среден жител на столицата.
Смятат се, че съотношението 5.1 показва изключителна недостъпност на имотите.
Средното време за изплащане на този апартамент от двама работещи е 7.9 години. Това е далеч над съотношението от 5.1, което се смята, че сочи изключителна недостъпност на имотите.
Какви са прогнозите на имотните специалисти за пазара през 2025 г.?
